Die Weichen sind gestellt: Auch in Deutschland können Immobilien zukünftig in sogenannte REITs gepackt werden. Gespannt wartet die Immobilienbranche nun darauf, wer als Erster einen GREITs auflegt. Felix Küsell, Geschäftsführer der Globis GmbH, gibt seine Einschätzungen in einem Artikel in der Immobilienwirtschaft wider.

Nachfolgend finden Sie die Langfassung des Artikels aus der Immobilienwirtschaft 04/07.

Umwandlung in REIT

Wettrennen im Nebel

Wer schafft es zuerst? Die Lust auf Schnellschüsse ist gering. Komplizierte Regelungen sind ein Handicap.

Die Weichen sind gestellt: Auch in Deutschland können Immobilien künftig in sogenannte REITs gepackt werden. Gespannt wartet die Immobilienbranche nun darauf, wer als Erster einen G-REIT (German Real Estate Investment Trust) auflegt. In der Gerüchteküche brodelt es. Im Visier der Beobachter: die börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften.

„Sie könnten die Ersten sein, die REITs platzieren“, prognostiziert Felix Küsell von der Unternehmensberatungsgesellschaft Globis in Berlin. „Sie kennen die Eigenheiten von börsennotierten Immobilienvermögen aus der eigenen Unternehmenspraxis am besten.“ Noch deckt keiner die Karten auf. Beispiel: IVG. Der im Börsensegment MDax gelistete Immobiliengigant lässt verlauten: „Wir prüfen alle Optionen – von der Umwandlung einzelner Immobilienaktivitäten bis zum kompletten Umbau des Unternehmens in einen REIT.“ Konkreter wird die Hamborner AG: Ihr Portfolio ist mit Gewerbe- und Wohnungsimmobilien bestückt. „So wie die Regelung gestaltet ist, käme eine REITs-Lösung nur für unsere Gewerbeimmobilien in Betracht“, heißt es dort. Die Vorsicht ist verständlich. In Deutschland wird schon seit mehreren Jahren versucht, eine gesetzliche Regelung für die Auflage des REITs unter Dach und Fach zu bringen. Doch immer wieder kam es, vor allem aus Angst des deutschen Fiskus vor Steuerschlupflöchern, zu Verzögerungen. Andere Länder sind längst weiter.

Dass Immobilienaktiengesellschaften G-REITs mit Vorsicht begegnen, hat aber noch andere Gründe: So darf niemand zehn oder mehr Prozent Anteile an einem G-REIT halten. Über gut ausgetüftelte Konstruktionen kann der Initiator eines REIT zwar indirekt weiter die Kontrolle behalten. Experten sind jedoch der Ansicht, dass derartige Lösungen vielen Investoren zu kompliziert sind.„Um die Zehn-Prozent-Grenze zu umgehen, müssten mehrere Gesellschaften gegründet werden“, erklärt Patrick Kiss von der wie IVG im Börsensegment MDax notierten Deutschen Euroshop (DES). Die Hamburger begegnen dem REITs-Konzept aber nicht nur deshalb mit Skepsis: Die Umwandlung unseres Immobilienvermögens in einen oder mehrere REITs wäre vor allem steuerlich nur nachteilig“, so der DES-Sprecher. Da die DES erst seit sechs Jahren als Unternehmen existiert, käme sie nicht in den Genuss des Steuerprivilegs für die Hebung von stillen Reserven. Zudem müssten sich die Immobilien schon vor der REITs-Gründung mindestens zehn Jahre im Eigentum der Immobiliengesellschaft befunden haben. Dann würden die stillen Reserven nur zur Hälfte versteuert. Hinzu kommt, dass diese Regelung – Pech für DES – nur bis 31. Dezember 2009 gilt. DES könnte Sie aber frühestens von 2010 an nutzen. Darüber hinaus kann die DES zurzeit – aufgrund hoher Verlustvorträge – Dividenden an ihre Aktionäre steuerfrei ausschütten. Das ist im Geschäftsmodell von DES begründet. Die Hanseaten investieren ausschließlich in Shopping-Center. Daraus resultieren in der Bauphase hohe Verlustvorträge. „Wir haben noch für viele Jahre Verlustvorträge, die mit Gewinnen verrechenbar sind, um steuerfrei Dividenden auszuschütten. Somit würden REITs unseren Aktionären keine Vorteile bringen“, ergänzt Kiss. Auch die Restriktionen bei der Geschäftstätigkeit und den Finanzierungsmöglichkeiten stoßen manchen sauer auf. So dürfen maximal 60 Prozent des Gesellschaftskapitals mit Fremdkapital finanziert werden und innerhalb von fünf Jahren darf höchstens die Hälfte des Immobilienbestandes veräußert werden.

Die vielen Auflagen machen den REIT für viele Akteure auf dem Immobiliensektor nur eingeschränkt verwendungsfähig“, urteilt Branchenkenner Küsell. „Daher dürfte es, von Ausnahmefällen abgesehen, nicht sinnvoll sein, eine Immobilienaktiengesellschaft komplett in einen REIT umzuwandeln.“ Das große Plus eines REITs ist laut Küsell der Wegfall der Gewerbesteuer, der in vielen Fällen endgültig sei und nicht wie bei der Körperschaftssteuer auf den Aktionär verlagert werde. „Dadurch sinkt die Steuerbelastung um mehr als zehn Prozent“, rechnet der Marktkenner vor. Außerdem könnten REITs günstiger Immobilien einkaufen, weil – wenn auch befristet bis 31.Dezember 2009 – beim Verkauf an sie in vielen Fällen nur die Hälfte der stillen Reserven zu versteuern ist. „Es sollte genau durchgerechnet werden, ob sich die Umwandlung auszahlt“, rät Küsell. Das kann dauern. Seine Prognose: „2007 dürfte in Deutschland noch kein REITs-Gründungsboom einsetzen.“

Unerwartetes Interesse an REITs gibt es aber von anderer Seite: den Offenen Immobilienfonds. Eigentlich wird von der Fondsbranche das neue Anlageinstrument eher argwöhnisch beäugt, vor allem wegen der Befürchtung, dass ihr das neue Konkurrenzprodukt Kunden abspenstig machen könnte. Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) weist darauf hin, dass „REITs und Offene Immobilienfonds gänzlich unterschiedliche Produkte“ seien. REITs hätten das Chancen- und Risikoprofil einer Aktienanlage, Offene Immobilienfonds das einer Immobilienanlage. Doch die Berührungsängste schwinden. „Sollten die geplanten Restriktionen bei der Novellierung des Investmentgesetzes tatsächlich umgesetzt werden, dann ist die Umwandlung in einen REIT sicherlich eine Option, die wir in Erwägung ziehen“, sagt Barbara Knoflach, die für die SEB Asset Management mehrere Immobilienfonds managt. Die geplante Neufassung des Investmentgesetzes werde die Wettbewerbsfähigkeit von Offenen Immobilienfonds schmälern. Ganz oben auf Ihrer Kritikliste steht die Beschneidung der Fremdkapitalquote. Aktuell dürfen bis zu 50 Prozent des Immobilienvermögens fremdfinanziert werden. Künftig sollen bei sicherheitsorientierten Fonds höchstens 20 Prozent erlaubt sein, bei renditeorientierten maximal 40 Prozent – und zwar bezogen auf das Fondsvermögen, wodurch der Handlungsspielraum zusätzlich eingeschränkt wird. „Bei REITs ist der Gesetzgeber erheblich großzügiger“, findet Knoflach. Sie dürfen im Extremfall 60 Prozent des Gesellschaftsvermögens über Kredite finanzieren. Die Fondsgesellschaft Deka vertritt allerdings die Ansicht, es sei derzeit rechtlich gar nicht möglich, einen Immobilienfonds in einen REIT umzuwandeln.

„Die Momentaufnahme zeigt, dass sich die gesamte Immobilienbranche in einem Orientierungsprozess befindet“, resümiert Küsell. Es bleibt also spannend. Das Rätselraten geht weiter, wer es in Deutschland zuerst schafft, einen REIT aufzulegen.